Wann Dir schonn eng Kéier bei engem Immobiliesalon zu Lëtzebuerg mat engem Verkeefer geschwat hutt deen Iech eng Wunneng zu Bangkok als 'garantéiert Rendite' verkafe wollt, da lount et sech elo genau hinzekucken. Thailand Business News huet rezent Zuele publizéiert déi opreegen: 1,64 Milliounen Wunnengen stinn am Land eidel, mat engem kumuléierte Wäert vun 3,45 Billiounen Baht, dat sinn ongeféier 96 Milliarde Dollar. Zum Verglach: dat entsprécht ongeféier dem gesamte Joresbruttoinlandsprodukt vu Sri Lanka.
Fir e Lëtzebuerger deen driwwer nodenkt säin Spuergeld an eng Wunneng zu Bangkok oder an enger anerer Festland-Provënz ze investéieren, ass dat e kloert Warnsignal. De Mass-Maart ass iwwerhëtzt, an wien op Plang keeft ouni de Standuert genau ze analyséieren, riskéiert säin Kapital fir Joren ageforen ze gesinn.
Direkt Äntwert op déi wichteg Fro
1,64 Milliounen Wunnengen zu Thailand stinn eidel, dat ass den historesch gréissten Iwwerschoss un net-genotzte Wunnraum am Land, mat engem gesamte Marchéswäert vun 3,45 Billiounen Baht (ongeféier 96 Milliarden Dollar). D'Problematik konzentréiert sech awer haaptsächlech an de Virstied vu Bangkok an an industrielle Provënze vum zentrale Thailand, wärend Ferienregiounen wéi Phuket a Koh Samui duerch stabil auslännesch Nofro a limitéiert Terrainen vill manner betraff sinn. Fir Investisseure heescht dat: net iwwerall am Land ass d'Risiko d'selwecht, an eng selektiv Approche ass entscheedend.
Wéi grouss ass d'Ausmooss vum Problem wierklech?
Dat gesamte thailännescht Wunnengsbestand läit bei ongeféier 17 Milliounen Immobilien. Mat 1,64 Milliounen eidel Eenheeten läit d'Leerstandsquote iwwer 9%, also däitlech iwwer der Schwell vu 5 bis 7%, déi déi meescht international Analyste als kritesch aluechten.
Bangkok an seng Virstied droen den Haaptdeel vun dësem Iwwerschoss. Schätzunge vum Maart weisen datt bis zu 40% vun den eidele Kondominiumer a Mass-Maart-Projeten läien, also Studioen an 1-Zëmmer-Wunnengen ënner 3 Millioune Baht, virun allem an Zonen ouni gutt ausgebaute Infrastruktur.
D'Ursaach läit am Bauprinzip vun de thailänneschen Entwéckler: Projeten ginn op Basis vu Vente op Plang finanzéiert, laang ier de Bau iwwerhaapt ufänkt. Spekulativ Käufer bezuelen 10 bis 20% Akont a spekuléieren drop, hir Eenheet virum Fäerdegstellung mat Gewënn weiderzeverkafen. Wann de Maart sech verlangsamt, bleiwe genee dës Wunnengen onverkaaft an onverlount stoen.
Dobäi kënnt datt Thailand kee wierksame Steier op eidel Immobilien huet. D'Land and Building Tax, déi 2020 agefouert gouf, läit just bei 0,02 bis 0,3% vum geschätzte Wäert, wat bei wäitem net duergeet fir Besëtzer ënner Drock ze setzen hir eidel Wunnengen ze verkafen oder ze vermeschten.
Interessant ass och wéi ongläich d'auslännesch Quote genotzt gëtt: an de Top-Projeten zu Phuket an am Zentrum vu Bangkok ass déi 49%-Quote fir auslännesch Eegentum komplett ausgeschöpft, wärend an de Virstied-Kondominiumer nëmmen 5 bis 15% vun den auslänneschen Investisseure genotzt ginn.
D'Regierung diskutéiert aktuell iwwer Restriktiounen op nei Bauerlaabnisser an iwwerversuergte Zonen, souwéi eng progressiv Steier fir Besëtzer vu méi Immobilien. Bis elo goufen awer nach kee konkret Gesetz gestëmmt.
Wéi ass et zu där Situatioun komm?
Säit Joerzéngte funktionéiert de thailännesche Wunnengsmaart no engem festen Muster: Entwéckler bauen, Spekulanten verkafen weider ier fäerdeg gebaut ass, an d'Endkäufer kommen als lescht. Wärend den Opschwongjoren huet dëst Modell fir jiddereen funktionéiert. Awer säit 2022 huet sech d'Präisentwécklung am Mass-Segment verlangsamt, d'Kafkraaft vun der thailännescher Mëttelschicht ass zréckgaang, an d'Hypothéikszënsen si gestigen. D'Resultat: ganz Lagere vun onverkaaften Eenheeten, déi keen méi kafe wëll.
D'Auswierkunge sinn awer net iwwerall d'selwecht. Laut engem Bericht vu Better-than-Freehold huet BAM, dee gréissten Manager vun néidleedende Assets zu Thailand, bestätegt datt de Maart nach net säi Tiefpunkt erreecht huet. Ronn 700.000 onverkaaft Eenheeten stinn weniger wéi 100.000 Stot mat wierklecher Kafkraaft géigeniwwer, also en Ongläichgewiicht vu bal siwe mol méi Ugebot wéi Nofro. Genau an dëser Ongläichheet läit d'Chance fir Präisofschléi, awer nëmmen fir Käufer déi voll konform Besëtzstrukturen benotzen, well Thailand seng Reegele géint Nominee-Arrangementer verschäerft huet.
Firwat funktionéiert Phuket no anere Reegele wéi Bangkok?
Ferienimmobilien zu Phuket, Koh Samui oder Pattaya folgen enger komplett anerer Logik. D'Nofro kënnt haaptsächlech vun auslänneschen Investisseuren an Touristen, an d'Zuel vun den Touristenareffer huet 2025 d'Grenz vun 36 Milliounen Persounen iwwerschratt. D'Terrainen op den Insele si physesch begrenzt, an neie Bauprojeten ënnerleien strengen ëmweltrechtlechen Reegelen.
Am Luxus-Villa-Segment vu Phuket dominéieren nach ëmmer auslännesch Käufer, an och Samui a Koh Phangan verzeechnen eng besonnesch héich auslännesch Kafaktivitéit. Villae schneiden ëmmer méi besser of wéi Kondominiumer bei wuelhaben internationale Käufer, déi virun allem op Liewensstil, seriö Entwéckler an d'Vermietungspotential Wäert leeën.
Rendite-Verglach: wat bréngt e Kondo zu Bangkok géint eng Villa zu Phuket?
| Kritär | Mass-Maart-Kondo, Virstied Bangkok | Immobilie am Phuket-Ferienzenter |
|---|---|---|
| Duerchschnëttlech Bruttorendite | 3-4% pro Joer | 6-8% pro Joer |
| Leerstandsdrock | Héich, bis 40% vun den eidele Kondos | Niddereg, limitéiert Terrainen |
| Auslännesch Quote ausgeschöpft | Nëmmen 5-15% | Bis 100% an Top-Projeten |
| Präistendenz | Stagnatioun, Rabatter vu 10-15% | Stabil bis liicht steigend |
Wat heescht dat konkret fir e Lëtzebuerger Investisseur?
Wichteg ass et net an de Mass-Maart-Kondos vun de Bangkok-Virstied ze investéieren, well do d'Leerstandsquote a d'Präisdrock am gréissten sinn. Amplaz sollt een op Immobilien setzen déi eng nogewisen Vermietungsrendite vun iwwer 6% erreechen, sief et an de Ferienregiounen oder a Premium-Projeten am Zentrum vu Bangkok. Ier een e Kontrakt ënnerschreift, sollt een ëmmer d'auslännesch Quote vum Projet an déi reell Vermietungszuelen iwwerpréiwen.
Wien haut nach zu Phuket, Samui oder am Zentrum vu Bangkok kafe wëll, sollt sech net vun héichen Iwwerschoss-Zuelen ofschrecke loossen, mee genee do kucken wou d'Nofro tatsächlech vum Terrain limitéiert ass an d'Rendite nogewisen ass. D'Team vun Immobilien a Thailand hëlleft Iech genee esou Projete matt bewäisbaren Zuelen ze identifizéieren.
Heefeg Froen
Bedeit 1,64 Milliounen eidel Wunnengen datt d'Präisser iwwerall zu Thailand falen?
Nee, net am ganze Land. Am Mass-Segment vun de Bangkok-Virstied, zu Nonthaburi an zu Samut Prakan sinn d'Präisser scho stagnéierend, mat Rabatter vu 10-15% géigeniwwer dem Ufankspräis. D'Premium-Segment an d'Ferienimmobilien behalen hir Präisstabilitéit.
Wéi eng Quartiere zu Bangkok sinn am meeschte riskant?
D'Iwwerugebot ass am stäerksten an de Rand-Quartiere: Bang Na, Rangsit, Bang Yai a Lat Krabang, also do wou massiv gebaut gouf wäit vun den zentrale BTS/MRT-Statiounen. Zentral Quartiere wéi Silom, Sathorn a Sukhumvit (vun Nana bis Phrom Phong) schneiden däitlech besser of.
Lount et sech nach 2026 zu Thailand ze investéieren?
Jo, awer nëmmen mat enger presiser Auswiel. Ferienimmobilien mat nogewisener Vermietungsrendite, Wunnengen am Zentrum vu Bangkok no bei den ëffentleche Transportmëttel, a Villaen zu Phuket mat Mierbléck bleiwen attraktiv. De Mass-Segment, deen nëmme fir spekulativen Weiderverkaaf kaaft gëtt, ass et net.
Kann een als Auslänner direkt eng Immobilie zu Thailand kafen?
Auslänner kënnen Kondominiumer als Volleegentum ('freehold') kafen, bannent der 49%-Quote pro Projet déi fir Auslänner reservéiert ass. Villaen a Haiser ginn typescherweis iwwer 30-järeg Leasehold-Strukturen mat Verlängerungsoptioun oder iwwer eng thailännesch Gesellschaft erworben. Et ass wichteg d'Reegele fir Herkonft vum Geld an d'Nominee-Reglementatioun genee anzehalen.
Quell: Bangkok Post