Kuerz an bündeg: Wat musst Der wëssen
Bangkok schafft d'Steierlück fir sougenannt ,landwirtschaftlech' Terrainen an der Stadmëtt of. Dat betrëfft besonnesch Grondstécker zu Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit an Ratchadamri, wou Proprietären bis elo just e puer Bananebeem oder Zitrongrasbüsch geplanzt hunn, fir vun engem Steiersaz vu 0,01-0,1% amplaz vun 0,3-0,7% ze profitéieren. D'Ëmsetzung gëtt fir d'Fiskaljoer 2027 erwaart, an de neie Basissaz soll vu 0,01% (bis 0,10%) op 0,03-0,12% klammen, also ongeféier eng Verdräifachung.
Wien als Lëtzebuerger Grondstécker zu Bangkok besëtzt oder driwwer nodenkt, iwwer eng thailännesch Firma an d'Bangkoker Immobiliëmaart z'investéieren, soll dës Ännerung elo an seng Kalkulatioun mat era huelen. D'Zäite vun der ,Bananen-Optimierung' si séier gezielt.
Firwat huet et bis elo mat de Bananebeem funktionéiert?
Dat ass e klassescht Beispill vun engem Loophole, deen iwwer Joeren zoulafe gelooss gouf. De Land and Building Tax Act B.E. 2562, deen 2020 a Kraaft getrueden ass, huet véier Steierkategorien geschaf: Wunneraum, Landwirtschaft, Commerce a bebauubar Bruachland. D'Kategorie ,Landwirtschaft' huet de niddregsten Taux, ufänkend bei 0,01% fir Terrainen bis zu engem geschätzte Wäert vu 75 Milliounen Baht, wärend commerziell Terrainen scho bei 0,3% ufänken an dann progressiv klammen.
Wann een also e wäertvollt Grondstéck zu Sukhumvit hat, wou d'Verwaltungswäerter tëscht Soi 1 an 63 haut op 800.000 bis 1.500.000 Baht pro Square Wah geschat ginn (Zuelen vum Treasury Department fir d'Neibewäertung 2024-2027), konnt een duerch d'Ausrufen als ,Bauerenland' Honnerte Dausende Baht d'Joer spueren. Op engem Terrain am Wäert vun 100 Milliounen Baht huet dat konkret 500.000 bis 700.000 Baht pro Joer un Aspueren ausgemaach. D'Marktschätzunge ginn dovun aus, datt et sech ëm Honnerte vu Parzellen tëscht 1 an 20 Rai an den beschte Loenge vu Bangkok handelt, déi op dës Manéier registréiert sinn.
Wat ännert sech konkret?
D'Bangkok City Hall, d'BMA (Bangkok Metropolitan Administration), huet formell proposéiert, den Ënnerscheed tëscht dem landwirtschaftlechen an dem commerziellen Steiersaz ze verklengeren. Bis ewell konnt dëse Gap dozou féieren, datt Proprietäre vu zentrale Parzellen 5 bis 10 Mol manner bezuelt hunn, wéi et hirer tatsächlecher Steierlaascht entsprach hätt.
| Aktuellen Taux | Neien proposéierte Taux | |
|---|---|---|
| Landwirtschaftlech Terrainen (Basis) | 0,01% (bis 0,10%) | 0,03-0,12% |
| Commerziell Terrainen | 0,3-0,7% | onverännert |
Op 1 Millioun Baht Terrainswäert bedeit dat eng Klamm vun ongeféier 100 Baht op 300 Baht Basissteier, also eng Verdräifachung vum Startniveau (Quell: Nation Thailand). Zousätzlech verschäerft d'BMA d'Kontrollen: Terrainen, déi als landwirtschaftlech deklaréiert sinn, mussen tatsächlech fir richteg Landwirtschaft genotzt ginn, an net just fir eng symbolesch ,Schatte-Kultivéierung' mat e puer Palmen (Bangkok Post).
Betrëfft dat och Lëtzebuerger Investisseuren als Auslänner?
Hei muss een direkt kloer stellen: Auslänner däerfen a Thailand kee Grondstéck direkt am eegene Numm besëtzen (Land Code, Sektioun 86). D'Ännerung betrëfft dofir virun allem Leit, déi Land iwwer eng thailännesch Firma oder iwwer e laangfristege Leasingvertrag halen, wat jo och déi üblech Struktur ass, déi Lëtzebuerger Investisseuren typesch benotzen, wa se an Thailand a Grondbesëtz investéiere wëllen.
Wann Der eng Bedeelegung un enger thailännescher Firma hutt, déi selwer Terrain besëtzt, kënnen déi héicher Steieren Är lafend Käschte klammen. Dat wierkt sech och op d'Wirtschaftlechkeet vun Entwécklungsprojeten aus, an um Enn potenziell och op de Präis pro Quadratmeter an neie Kondosprojeten. Et ass also eng Kettenreaktioun, déi weit iwwer déi direkt betraffe Grondstécker eraus geet.
Wéini kënnt d'Ännerung a Kraaft?
De Proposal vun der BMA gëtt aktuell nach mam Finanzministère koordinéiert. No der aktueller Zäitschinn kéinten d'Ännerunge bis Enn 2026 approuvéiert ginn an dann ab dem Fiskaljoer 2027 gëllen, och wann déi genee Daten nach vum politeschen Ofloof ofhänken.
Wat bedeit dat fir d'Präisser an d'Ugebot zu Bangkok?
D'Auswierkung dierft an zwou Etappe geschéien. Kuerzfristeg kéinten e puer Proprietären, déi net méi vun der Steierlück profitéieren, hir Terrainen op de Maart bréngen, wat d'Präisser temporär ënner Drock setze kéint oder d'Wachstum verlangsamt. Mëttelfristeg dierft méi Entwécklung awer d'Ugebot u Kondosminiumer a Geschäftsraum erhéijen, wat de Maart am ganze stabiliséiert.
Dës Dynamik ass net nei: schonn 2024-2025 huet den Drock op onbebaute Terrainen dozou gefouert, datt d'Ugebot u entwécklungsbereidem Land ëm 12 bis 15% geklomm ass, laut Zuelen vun AREA (Agency for Real Estate Affairs). D'BMA huet iwwregens och en handfesten Interessi drun, méi Steiereranen anzehuelen: hiert Zil fir 2025 louch bei 37 Milliarden Baht.
Riskéiert een elo eng Verkafswell zu Bangkok?
Eng massiv Verkafswell ass éischter net ze erwaarden. Grouss Grondbesëtzer, wéi d'Crown Property Bureau oder d'Famillje Sirivadhanabhakdi a Chirathivat, fueren laangfristeg Strategien a wäerten hir Immobilie kaum wéinst e puer Honnertdausend Baht méi Steieren ofstoussen. Manner grouss a mëttelgrouss Proprietären, déi hiert Land éischter spekulativ halen, kéinten hire Grondbesëtz awer duerchaus schrëttweis ofbauen.
Wéi kann ee virum Kaf de Steierstatus vun engem Terrain iwwerpréiwen?
Verlaangt vum Verkeefer de Chanote (den offiziellen Titelakt) zesumme mat der lëschter Steierquittung fir d'Grondsteier. Op der Quittung steet genee, an wéiereger Kategorie de Terrain klasséiert ass: Bruachland, Landwirtschaft, Wunnen oder Commerce. Et lount sech och, d'Zonéierung beim Department of City Planning vun der BMA nozekucken, ier Der Ären Notaire an Ären Immobiliëberoder mat engem Kafsprozess ufänke loosst.
Wat heescht dat fir Büre-Miete an de Kaf vun engem Kondo?
Indirekt kënnen och Bürosmiet a Geschäftsloyer betraff sinn: wa Besëtzer vu Bürosgebaier hire steierbare Grondwäert net méi duerch e ,landwirtschaftlechen' Nopeschterrain drécke kënnen, klamme voraussiichtlech hir Käschten, an e Stéck dovun dierft op d'Locatairen ofgewälzt ginn, virun allem am Grade-B- a Grade-C-Segment.
Beim Kaf vun engem Kondosminium gëtt et keng direkt Verbindung, well d'Kondo-Steier separat ënner dem Wunnraum-Taux gerechent gëtt. Awer méi Terrain, dee fir Entwécklung disponibel gëtt, kéint méi nei Projete an d'Bangkoker Stadzentrum bréngen, wat Käfer duerch méi grouss Auswiel a méi kompetitiv Präisser begënschtegt.
Eist Fazit fir Lëtzebuerger Investisseuren
Dëst ass keen Erdbiewen fir de Maart, mee éischter eng Normaliséierung. D'Stad bréngt hir Reegele méi no un déi tatsächlech Notzung vum Land. Fir Investisseuren, déi hir Entscheedung op reelle Renditen baséieren an net op steierlecher Optimiséierung, ass dat e positivt Signal: de Bangkoker Immobiliëmaart gëtt domat e Stéck méi transparent.
Wann Der Iech fir eng Investitioun a Thailand interesséiert, egal ob zu Bangkok oder am méi touristesche Süde ronderëm Phuket, hëlleft Iech eist Team vun Immobilien a Thailand gär weider, fir déi richteg Struktur an déi richteg Immobilie fir Är Situatioun ze fannen.
Quell: Nation Thailand