Wann Dir haut 100.000 Dollar zu Lëtzebuerg oder soss iergendwou risikofräi an eng US-Staatsanleih géift buttéieren, kritt Dir 4,78% pro Joer, ouni Immobiliesteier, ouni Verwaltungsgebühren, an d'Sue kënnt Dir muer nees erausklauen. Dat ass de Stand vum 1. September 2026. Genau dës Zuel ass et, déi elo op all Verkafsgespréich fir eng Wunneng zu Phuket wéie sollt schwiewen.
D'Zensen sinn iwwerall geklommen, net nëmmen an Amerika. Japan, e Land wat sech dräi Joerzéngte laang praktesch gratis Geld geléint huet, bezilt haut 3% op seng zéng-järeg Staatspabeieren. Europäesch Zensen hu 15-Joersminimum gebrach. Dat ass keng Statistik fir Bond-Trader an der City vu London. Dat ass déi nei Basis, géint där all Investitioun, och e Kondo mat Mieresiicht zu Bang Tao, gemooss gëtt.
Firwat klammen d'Zensen just elo esou staark?
D'Äntwert läit beim Ueleg. De Brent-Crude kascht aktuell ronn 91 Dollar de Barrel, an dat europäescht Gas ass op engem Multi-Joers-Héicht. D'Mäert hu opgehalen unzehuelen, datt d'Inflatioun vu selwer erof geet. Elo gëtt eng Zenserhéijung vun der Fed an der EZB fir September agepräisst, méiglecherweis mat weideren duerno. Fir en Investisseur aus dem Euro-Raum heescht dat: den Immobiliekredit doheem gëtt méi deier, an d'Kreditlinn fir de Betrib och.
Rateempfindlech Aktien hu scho reagéiert. Zu Australien sinn Immobilien-verbonnen Aktien als éischt gefall, wéi de Mart ugefaang huet, en neien Zykel vu Erhéijunge anzepräisen. Den Hang Seng huet no engem schwaache Shein-Debut nogelooss. Dëst sinn net onofhängeg Ereegnisser, dat ass eng Kette vun Uwierkungen, déi bei Ärer Wunneng zu Phuket ophält.
Wéi trëfft dat d'Kondo-Präisser zu Phuket, wa keen eng Hypothéik hëlt?
Hei kënnt e Punkt, deen d'meescht Leit iwwerraschend fannen: d'klassesch Logik "Zensen erop, Hypothéik méi deier, Immobiliennofro fällt" gëllt zu Phuket kaum. Auslänner kréien nämlech keng thailännesch Hypothéik zu Standardkonditiounen. D'grouss Majoritéit vun de Kondo-Käf gëtt bar bezuelt oder iwwer e Rate-Plang vum Entwéckler. Et gëtt also keen direkte Kanal, iwwert deen eng Fed-Erhéijung d'Nofro duerch méi deier Kreditter drécken kéint.
De richtege Kanal ass en anere: de Verglach mat der alternativer Rendite. Wann de risikofräien Dollarsaz 1,5% war, huet eng versprach Mietrendite vu 6 bis 7% pro Joer wéi eng véierfach Prime ausgesinn. Bei 4,78% schrumft dës Prime op just e puer Prozentpunkte, an fir dës Punkte hëlt en Investisseur de Baht-Wärungsrisiko, den Niddregsaisoun-Belegungsrisiko, d'Verwaltungsgebühren, den Ënnerhalt, d'Steieren an d'Onméiglechkeet, den Aktiv vu haut op muer ze verkafen. D'Rechnung ass net méi selbstverständlech.
De zweete Kanal ass d'Stëmmung vum Käfer. E Investisseur aus der Eurozon, deem seng Betribskreditlinn just méi deier ginn ass, verschéiwt de Kaf vun enger zweeter Eenheet. Dat gesäit een net an enger Statistik iwwer Phuket, mä an der Zort vun Ureeg déi bei den Agenturen erakommen.
Wat schwätzt weiderhin fir Thailand?
Deier Ueleg an global Inflatioun treffen net jiddereen d'selwecht. Thailand huet eng relativ niddreg Inflatioun an e niddregen Zenssaz am Verglach mat den USA an Europa. De Baht huet sech historesch wéi eng Wärung verhalen, déi vun engem tourismusgedroene laafende Kont-Iwwerschoss ënnerstëtzt gëtt. Eng Baht-denominéiert Immobilie, géint en méiglecherweis méi schwaache Dollar am nächste Locker-Zykel, kéint sech besser entwéckelen wéi et haut ausgesäit.
Ee Punkt gëtt oft vergiess: eng Immobilie zu Phuket ass net nëmmen en Anlagegoott, mä och e Konsumgütt. Eng Wunneng, an där Dir zwee Méint pro Joer wunnt, kann een net direkt mat enger Anleih vergläichen. Déi richteg Referenz ass de Präis, fir eng ähnlech Ënnerkunft fir dee selwechten Zäitraum ze lounen.
Wéi vill Nettorendite ass zu Phuket bei den aktuellen Zensen nach vertriedbar?
D'Äntwert: net déi ugepresst Bruttoprozentzuel aus dem Verkafsprospekt, mä d'Nettorendite, no Verwaltungsgebühren, Steieren a Läichzäit. D'einfach Faustregel: eng Nettorendite an Dollar soll de Referenzsaz vu 4,78% kloer iwwerschreiden, sonst hëllt Dir e Risiko fir näischt.
Erhéichten Ueleg-Präisser dreiwen och d'Baukäschten an d'Luucht, well Thailand bal säin ganzt Ueleg importéiert. Dat trëfft direkt d'Shippingkäschten an d'Baumaterialkäschten. Fir nei Bauprojeten heescht dat: e substantielle Präisrutsch op fäerdeg gebauten, gutt lafende Gebaier ass onwarscheinlech, well d'Käschte fir den Entwéckler selwer klammen.
Wat maachen mir aus dëser Situatioun?
Eis Astellung ass kloer: bei 4,78% op der US-10-Joeschesch Anleih géife mir keen Off-Plan-Projet zu Phuket kafen, just well eng garantéiert Rendite um Pabeier steet. Esou eng Garantie ass just esou gutt wéi d'Bilanz vum Entwéckler, an en Zykel vun deiere Suen ass genau de Moment, wou méi schwaach Entwéckler ufänken hir Verpflichtungen ze verpassen.
De vernünftege Wee elo: e fäerdeg gebaut Gebai, mat op mannst zwou Saisonen Belegungsgeschicht, wou Dir déi realen Berichter vun der Verwaltungsgesellschaft kënnt liesen, an net eng Prognosstabell. Wann Dir dogéint fir de perséinleche Gebrauch kaaft, dräi bis véier Méint pro Joer virun Ort, an d'Eenheet net als Ersatz fir e Bondportfolio behandelt, dann trëfft näischt vun dëser ganzer Rechnung op Iech zou. Är Rechnung leeft géint de Präis vun enger laangfristeger Locatioun, net géint de Fed-Funds-Rate.
Ee praktesche Rot fir Besichtigungsreesen: et ass besser, Gebaier an d'Verwaltungsgesellschaften wärend der Niddregsaisoun ze besichtegen, wann déi real Belegung siichtbar ass an net eng poléiert Januar-Momentopnam. Et ass och normalerweis méi bëlleg, Flich ze buchen an d'Quartieren ouni d'Massen ze vergläichen.
Wann Dir eng Immobilie op Ärer Lëscht hutt, stellt Iech déi eng Fro: bréngt se méi Nettorendite wéi déi risikofräi 4,78% an Dollar, a sidd Dir bereet se fënnef Joer ze halen? Wann d'Äntwert op eng vun deenen zwou Froen "neen" ass, sicht weider.
Quell: CNA (Channel News Asia)