Am Land Office vu Phuket kritt e Kraiper haut Froen, déi et virun zwee, dräi Joer sou net gouf: Wou hunn déi thailännesch Aktionären d'Suen hier fir hier Aktien ze bezuelen? Hu si eng Steiererklärung? Firwat wunnen all dräi an enger anerer Provënz? Wat fréier ouni weidert duerchgewonk gouf, gëtt haut mat der Datenbank vum Department of Business Development (DBD) ofgeglach.
Deen direkten Punkt fir jiddereen, deen 2026 an Thailand kafe wëllt: et gëtt keng Liberaliséierung vun de Rechter fir auslännesch Kraiperen. Wat sech geännert huet, ass datt de Staat ugefaang huet, Regelen duerchzësetzen, déi scho laang op de Bicher stinn. Fir en Individuum bleift just ee legalen a direkten Wee: Freehold-Besëtz vun engem Condo innerhalb vum 49%-Quota. Alles anescht ass entweder eng Ausnahmegeneemegung oder e Leasing, deen ee net mat 'Besëtz' verwiesselen sollt.
Firwat funktionéiert d'Firmen-Struktur net méi wéi fréier?
Deen 'Thai-Company'-Modell war jorzéngtelaang de Standard: eng thailännesch Firma mat 51% lokalen Aktionären kann Land besëtzen, well si formell thailännesch ass. Am Prinzip war näischt futti. An der Praxis hunn déi thailännesch Aktionären awer ni e Bath investéiert, ni um Management deelgeholl, an einfach eidel Aktien-Transfert-Formulairen ënnerschriwwen.
Genau dës Lück tëscht Form a Substanz kënnen d'Kontrolleuren haut spotten. Wann d'Land Department eng Firma mat 2 Millioune THB registréiertem Kapital gesäit, déi e Grondstéck fir 25 Millioune kaaft huet, an d'DBD weist, datt d'thailännesch Aktionären ni eng Akommesserklärung gemaach hunn a Membere vun zwanzeg anere Firmen sinn, brauch et keng weider Froen méi. Zanter 2025 gëtt den Datenaustausch tëscht der Land Department an dem DBD ëmmer méi intensiv gemaach fir d'reelle Quell vum Kapital hannert thailännesche Aktionären an Land-haltende Firmen ze verifizéieren.
Eng DBD-Uerdnung (DBD Order No. 1/2026) huet zanter Abrëll 2026 eng Mass-Iwwerpréiwung vu méi wéi 46.000 Firmen mat auslännescher Bedeelegung ausgeléist, mat verschäerfte Strofen an der Méiglechkeet vun enger forcéierter Liquidatioun fir Strukturen, déi als Nominee-Arrangement identifizéiert ginn.
Wat kascht et, wann een d'Nominee-Regel briecht?
Nominee-Besëtz ass e Verstouss géint den Foreign Business Act, mat Geldstrofen vun 100.000 bis 1 Millioun THB an bis zu dräi Joer Prisong, an d'Haftung trëfft net nëmmen den Auslänner, mee och den thailännesche Nominee-Aktionär selwer. Dat ass wichteg: den Frënd oder Affär-Partner, deen als Stréimann fungéiert, ass net just en neutrale Numm op engem Formulaire, mee riskéiert selwer eng Klo.
Wéi weit kann ee wierklech Land als Auslänner besëtzen?
Grondsätzlech net. Den Land Code gëtt kengem auslännesche Privatperson en direkten Besëtzrecht op Land. Et gëtt zwou enge Ausnahmen: gewëssen Erbschaftsfäll, an de Section 96 bis, deen e Plott bis zu 1 Rai fir residentiellen Gebrauch erméiglecht, mat enger Investitioun ab 40 Millioune THB an approuvéierte Assets an der Zoustëmmung vum Ministry of Interior. An der Praxis goufen bis elo ganz wéineg vun dëse Genehmegungen erdeelt, dat heescht dës Optioun ass méi theoretesch wéi praktesch fir déi meescht Kraiperen.
Wéi funktionéiert de 49%-Quota bei engem Condo genau?
De Foreign Quota an engem Condo läit bei 49% vun der kombinéierter Wunnfläch vun alle Unitéiten am Gebai, net vun der Zuel vun den Unitéiten. Dat gëtt vun engem Zertifikat vum Juristic Person vum Condo bestätegt, éier den Deal am Land Office registréiert gëtt.
Dëst ass net nëmmen eng technesch Detail, mee kann de Kaf ganz einfach blockéieren. An beléiften Projeten ronderëm Rawai oder Bang Tao ka de Quota schonn komplett voll sinn, egal wat den Verkeefer behaapt. Dofir ass eng aktuell Zertifikat vum Juristic Person, virun der Ënnerschrëft, de wichtegste Schrëtt vum ganze Prozess.
Firwat funktionéiert 'Ownership fir 90 Joer' net wéi verspréch?
Eng zweet Falsch-Erwaardung liewt an der '30+30+30'-Struktur. Verkeefer vu Leasehold-Villaen bewerben dat als néngzeg Joer Besëtz. An der Realitéit registréiert d'Land Office nëmmen déi éischt 30-Joer-Period. D'Verspriechen op eng Verlängerung ass eng perséinlech Obligatioun vum aktuellen Grondbesëtzer géintiwwer engem spezifesche Mieter, an d'thailännesch Rechtspraxis huet sou Verlängerungen widderholl als perséinlecht Vertragsrecht behandelt, dat net automatesch op en neien Grondbesëtzer iwwergeet.
Solaang den Entwéckler am Geschäft bleift a séng Reputatioun schützt, funktionéiert alles glat. Den richtege Test kënnt am Joer 31, an de Maart huet einfach nach keng Statistike fir dëse Fall, well Resort-Leaseholds vun dësem Alter an Thailand nach ganz rar sinn.
Vu wou musse d'Suen kommen fir de Kaf ze registréieren?
Fir e Freehold-Kaf musse d'Suen aus dem Ausland transferéiert ginn: si mussen a Frëmdwärung ukommen, an ab engem Betrag vun 50.000 US-Dollar stellt d'Bank e Foreign Exchange Transaction (FET) Formulaire aus. Ouni dat verarbecht d'Land Office den Deal net. Dat ass eng technesch Detail, mee och eng, déi vill Kraiperen aus Lëtzebuerg iwwerraschend fannen, well hei sinn Bankwiren normalerweis manner formaliséiert.
Firwat funktionéiert d'Repressioun just géint intransparent Strukturen?
Et gëtt eng Säit, déi seele Schlagzeilen mécht: d'Repressioun trëfft Gray-Market-Schemata, net transparent Deals. E Condo-Freehold, dat mat Sue vun ausserhalb transferéiert gouf an e valabelt FET-Formulaire huet, ass net méi schwéier ze registréieren wéi virun zwee Joer. Wann iwwerhaapt, dann mécht déi verschäerft Kontroll vun Nominee-Strukturen den Secondary-Maart fir Foreign-Quota-Units méi berechenbar, well d'legal Alternativen fir en Auslänner ëmmer méi enk ginn.
Wat ass eis Empfehlung?
Eis Positioun: e Kraiper mat engem Budget ënner 30 bis 40 Millioune THB sollt 2026 guer keng Thai-Company-Struktur fir e residentiellen Kaf an Betruecht zéien. De Risiko läit net dran, datt muer en Inspekteur virun der Dier steet. De Risiko läit dran, datt bei der Weiderverkaf en Affekot vum Käufer sech einfach weiert, an de Deal anzegoen, an d'Asset seng Liquiditéit laang virun senger Legalitéit verléiert.
Eng Ausnahm gëtt et awer: wann Dir eng richteg operativ thailännesch Firma féiert, mat realem Ëmsaz, Personal a Partner, déi hier eege Suen investéieren, ass Land iwwer dës Firma ze halen keng Ëmgoss vun der Regel, mee ganz normal Corporate-Praxis.
Wat sollt een virun der Ënnerschrëft konkret kontrolléieren?
Den praktesche Schrëtt, dee de meeschte Stress erspuert: e aktuellt Zertifikat vum Juristic Person iwwer den verbleiwende Foreign Quota (an der Fläch) fir dee spezifesche Unit unfroen, an d'Sue-Transfert sou strukturéieren, datt d'Frëmdwärung mat der korrekter Zweckangab ukënnt. Zousätzlech sollt een de Chanote-Titel a Fräiheet vun Encumbrances kontrolléieren, d'Bezuelungs-Historik vum Common Fund vum Condo, an, bei engem Neibau, d'Bauerlaabnis an eng EIA-Approbatioun, wa relevant.
Et lount sech, dës Kontrolle perséinlech ze maachen, am Beschten kombinéiert mat enger Viewing-Rees, an dës Rees mat e bësse Flexibilitéit ze buchen, well d'Land Office nëmme wärend der Woch op ass an een Dag reicht selten fir en Deal ofzeschléissen.
Kann de Gesetz sech an den nächste Joren nach änneren?
D'Regierung hat 2024 d'Ministèren opgefuerdert, zwou Propositiounen ze studéieren: eng Verlängerung vun der maximaler Lease-Dauer op 99 Joer, an eng Erhéijung vum Foreign Quota op 75%. An der internationaler Community vu Phuket huet een deemools kaum vun eppes anerem geschwat. Bis 2026 ass keng vun béide Mesuren Gesetz ginn. D'Debatt ass um politeschen Widderstand gescheitert, an d'Argument géint den 'Verkaf vum Land' war stäerker wéi d'Argument fir méi Kapital unzezéien. Kraiperen sollten hier Pläng op de Regele baséieren, déi haut gëllen, net op Entwürf, déi zanter Joeren diskutéiert ginn ouni ëmgesat ze ginn.
Quell: DBD Order No. 1/2026, zitéiert iwwer aiproperty-phuket.com