Stellt Iech vir, Dir stitt am Land Office vu Banglamung mat engem Bankcheck vun 4 Milliounen Baht an der Lëscht vun Ären thailännesche Mataktionären an der Hand. Viru engem Joer wier dat eng Saach vun 90 Minutten gewiescht: Ënnerschreiwe, stampelen, fäerdeg. Haut, zanter Mee 2026, fänkt de Beamten mat ganz anere Froen un. Wou kënnt d'Suen hier? Wat ass Äre Beruff? A firwat hunn Är thailännesch Mataktionären, déi 51% vun der Firma halen, ni een eenzege Baht Dividend kritt?
Dat ass keng nei Gesetz, awer et fillt sech esou un. Am Mee 2026 huet d'Department of Lands dräi Rondschreiwe mam Vermierk 'higendrécklech' un all Land Office am Land geschéckt. De rechtleche Kader, de Land Code, existéiert scho zwanzeg Joer. Wat sech ännert ass net den Text vum Gesetz, mä d'Fäegkeet vum Staat, alles op eemol ze gesinn. Kontroll ass net méi eng eenzeg Etapp um Dag vun der Aschreiwung, si ass elo permanent.
Firwat ass d'Thai-Firma iwwerhaapt entstanen?
Dee klassesche Konstrukt ass eeler wéi déi meescht Condominiumen op Phuket: 49% vun de Aktien bei engem Ausländer, 51% bei thailännesche Mataktionären, déi a Praxis kee Kapital investéiert hunn, näischt ze soen hunn an dacks net emol wossten, dass si offiziell Besëtzer vun enger 25-Millioune-Baht-Villa waren. Affekoten hu dëse Constructiounswee jorelaang als praktesch Léisung verkaaft. Legal war et awer ni eng richteg Léisung: den Artikel 113 vum Land Code verbitt explizit, dass en Thailänner Grond am Numm vun engem Ausländer hält.
Viru 2026 huet all Land Office an sengem eegene Silo geschafft. Eng Firma, déi a Bangkok registréiert war, konnt Grond a Surat Thani kafen, ouni dass jeemools een d'DBD-Aschreiwungen mat der Grondbuch-Datebank verglach huet. Elo gëtt et eng zentral, permanent aktualiséierte Datebank fir all juristesch Persoun, déi Grond besëtzt. Dat heescht: eng Transaktioun vun 2019 kann duerchaus nach 2027 an engem Iwwerpréiwungszyklus opdauchen.
Wat sinn déi konkreete Schwellewäerter?
D'Zäit vun der informeller Toleranz ass laut de Rondschreiwe vorbäi. Zwee Beträg definéieren, wéini eng verstäerkte Kontroll automatesch lassgeet:
- 2.000.000 Baht bei Boergeldzahlungen: iwwer dëser Grenz gëtt d'Hierkonft vun de Sue, den Beruff, an d'gesamt finanziell Situatioun vum Kafer systematesch gepréift.
- 5.000.000 Baht beim Immobiliewäert (lauschtevum Steierwäert, egal wéi bezuelt gëtt): och hei gëllt déiselwecht verstäerkte Kontroll.
Dee 2-Milliounen-Grenzwäert ass net zoufälleg gewielt. Hien läit ënner dem Präis vu bal all Villa mat Grondstéck, schléisst awer de Groupe vun de gewéinlechen inland-thailännesche Transaktiounen aus. Praktesch ass et e Filter, dee ganz genee op de fir Ausländer interessanten Segment vum Marché ausgeriicht ass. Och d'Banke sinn strenger ginn: e puer verlaangen elo dräi Méint Kontoauszich, ier si Sue fir e Firmenkaf freeginn.
Wat passéiert konkret bei enger verstäerkter Kontroll?
D'Land Offices mussen elo eng national Datebank vun alle juristeschen Persounen, déi Grond besëtzen, opbauen an dauerhaft ophalen. All Firma gëtt op Zeeche vun Nominee-Struktur gepréift: den Undeel vun auslännesche Aktionären, d'Verhalen bei Dividenden, d'Aktivitéit vun der Firma.
Firmen, déi als riskant markéiert ginn, ginn méi genee ënner d'Lupp geholl: den Aktionärsregëster, d'Bilanzen bei der Department of Business Development (DBD), Verträg an, wa néideg, e Site-Besuch fir ze kontrolléieren, wéi d'Immobilie tatsächlech genotzt gëtt.
Wichteg fir all Ängschtlechen: Markéiert ze ginn heescht net automatesch schëlleg ze sinn. Et ass e Screening-Prozess, keen Uerteel. D'Datebank enthält jiddereng Firma, déi Grond besëtzt, och déi, wou et 100% thailännesch Aktionären gëtt.
Op Phuket alleng sinn schonn iwwer 600 Firmen vum Department of Special Investigation (DSI) an dem Ministry of Commerce ënner d'Lupp geholl ginn, Deel vun enger méi breeder Aktioun, déi zanter dem 1. August 2026 ënner der Uerdnung 2/2569 nach eemol verstäerkt gouf.
Wat rode mir bei Immobilien a Thailand?
Hei ass eis kloer Meenung: D'thailännesch Firma huet sech als Instrument fir de private Wunnengskaf gréisstendeels iwwerlieft. Net well all bestoend Struktur muer opgeléist gëtt, mä well d'Risiko elo op onbestëmmten Zäit an de Raum steet, an Onsécherheet ass schwéier ze verkafen, wann et drop ukënnt, d'Haus nees ze veräusseren.
Fir Kaifer, déi selwer wunnen oder verlounen wëllen, bitt e Condominium ënner der auslännescher Eegentumsquote (bis zu 49% vun der Gesamtfläch vun engem Gebai laut Condominium Act) oder e korrekt registréierte Long-Term-Lease méi Rechtssécherheet, wéi de Firmewee jee erëmbidde konnt.
Doch et gëtt eng éierlech Ausnam: wann Är thailännesch Firma tatsächlech e Betrib féiert, en Hotel, e Restaurant, eng Landwirtschaftsaktivitéit, mat richtege Recette, Steieren, Léin, an Aktionären, déi wierklech Kapital investéiert hunn, dann betrëfft dat alles Iech net. Genee dat waren d'Struktueren, déi de Gesetzgeber ëmmer schützen wollt. D'Problem war ni d'Rechtsform selwer, mä dass si a 9 vun 10 Fäll eng eidel Kessel war.
Wat gëtt net funktionéieren: 'nach séier propper man'
Een Punkt musse mir kloer soen: eng Struktur kuerz virun engem Verkaf 'propper man', andeems een zousätzlech Aktien kaaft oder Mataktionären ausdauscht, zitt méi Opmierksamkeet un wéi et ofwëscht. D'Ermëttler kucken sech den Aktionärsregëster an d'Geschicht vun der DBD-Aschreiwung an, an eng plëtzlech Ëmstrukturéierung an enger Firma ouni Recette liest sech genee esou, wéi et ass.
Wat, wann de Kaf scho virun 2026 gemaach gouf?
Eng berechtegt Fro fir jiddereng, deen scho e Grondstéck iwwer eng Firma huet. D'Äntwert: kee Grond gëtt automatesch enteegent. D'Rondschreiwe féieren e Screening an, keng réckwierkend Konfiskatioun. Awer wann eng Iwwerpréiwung wierklech eng Nominee-Struktur feststellt, erlaabt de Land Code den zwangsweisen Verkaf vum Objet bannent enger festgeluechter Fris, zesumme mat strofrechtlecher Verantwortung fir déi thailännesch Nominee-Aktionären.
De praktesche Rot ass einfach: hollt Ären Titeldeed an d'Grënnungsdokumenter vun Ärer Firma erëm eraus a maacht selwer eng onofhängeg Analys vun der Struktur, ier den Land Office et fir Iech mécht. Wann d'Struktur eidel ass, ass et vill besser, dat op Ärem eegene Rhythmus a mat Ärer eegener Strategie ze reegelen.
FAQ
Kann en iwwer eng thailännesch Firma gekaafte Grond vun 2026 zeréckgeholl ginn?
Net automatesch. D'Rondschreiwe féieren e Screening an, keng réckwierkend Konfiskatioun. Fannt eng Iwwerpréiwung awer eng Nominee-Struktur, erlaabt de Land Code den zwangsweisen Verkaf vum Objet bannent enger festgeluechter Fris, plus strofrechtlech Konsequenzen fir déi thailännesch Nominee-Aktionären.
Ab wéieng Betrag fänkt d'Kontroll vun der Sue-Hierkonft un?
Ab 2 Milliounen Baht bei Boergeldzahlungen, an ëmmer wann de Steierwäert vun der Immobilie 5 Milliounen Baht iwwerschreit. Dëst si genee déi Schwellewäerter, déi d'Rondschreiwe vu Mee 2026 festleeë.
Betrëfft dëst och den direkten Kaf vun engem Condo am Numm vum Ausländer?
En direkte Condokaf bannent der auslännescher Eegentumsquote bleift de klaarsten legale Wee. D'Sue-Hierkonftskontroll iwwer den Schwellewäerter gëllt awer allgemeng fir all Aschreiwung, dofir mussen Är Bankdokumenter (Foreign Exchange Transaction Form) tipptop sinn.
Betrëfft dat och thailännesch Ehepartner vun Ausländer?
D'Iwwerpréiwe vun der Sue-Hierkonft beim thailännesche Partner war schonn Standard. D'nei Rondschreiwe verstäerken awer d'Kontroll vun der gesamter finanzieller Situatioun vum Kaifer, sou dass eng Erklärung vun getrennten Eegentum vun de Sue elo och a der Substanz muss stëmmen, net nëmme op Pabeier.
Quell: Calinka Thailand (Dzen)