Stellt Iech vir, Dir kritt vun Ärem Notaire zu Lëtzebuerg d'Zousage fir en Kredit iewer 8 Milliounen Euro, mä d'Bank zilt Iech net wéini de Geld wierklech kënnt. Sou ähnlech funktionéiert de sougenannte Backlog vun engem thailännesche Promoteur, an genee dat mécht d'Zuelen vun AssetWise, engem op der Thailännescher Bourse (SET) gelëschte Entwéckler, esou interessant fir jiddereen, deen op Phuket investéieren well.
Wat bedeit e Backlog vun 38,18 Milliarden Baht konkret?
En Backlog ass de Gesamtwäert vun ënnerschriwwene Kaafvertrag, déi nach net op den Käufer transferéiert goufen. AssetWise huet, Stand Mäerz 2026, e Backlog vun 38,18 Milliarden Baht, wat bei engem Kurs vun ronn 32,5 Baht pro Dollar ongeféier 1,17 Milliarden Dollar entsprécht. Dëst Geld ass nach net kasséiert, et sinn ënnerschriwwene Verspriechen vu Käufer, déi eng Akompte bezuelt hunn.
Nom thailännesche Buchhaltungsrecht gëtt den Ëmsaz eréischt am Moment vum Transfer vum Eegentum am Land Department verbucht, net wann den Verkaafskontrakt ënnerschriwwe gëtt. Dat erkläert och firwat den Ëmsaz am éischten Semester bei 5,69 Milliarden Baht louch, eng Progressioun vun 57% par rapport zum selwechte Trimester dat Joer virdrun, awer haaptsächlech duerch Iwwerreechunge vu scho gebauten Unitéiten, net duerch nei Verkeef.
D'Verhältnis tëscht Backlog a Semesterëmsaz ass bezeechnend: 38,18 Milliarden géint 5,69 Milliarden bedeit datt d'Firma méi séier verkeeft wéi si baut an iwwerreecht. Dat entsprécht ronn dräimol dem Joresëmsaz, e Zeeche datt e groussen Deel vun der zukünfteger Aktivitéit scho gesëchert ass, egal wéi den Marché sech an de kommende Méint entwéckelt.
Firwat leeft d'Wuesstem iwwer Phuket a Bangkok?
Déi wichtegst Handovers fir dat zweet Semester lafen iwwer Bangkok a Phuket. Innerhalb vum kombinéierte Portfolio vun ASW a Rhom Bho Property ënner der Mark 'The Title', bewert op 47,4 Milliarden Baht, mécht Phuket 57% vun de Bestellungen aus, mat Ëmsazperspektive bis 2028.
Dat ass keen Zoufall. D'Bank of Thailand hält eng strikte Hypothéikepolitik fir lokal Käufer, an d'Nofro fir Massewunnenge am Land ass schwaach. Dës Lück gëtt zoumindest op Phuket duerch auslännescht Kapital gefëllt, virun allem vu Käufer aus Russland, Kasachstan a China, déi net perséinlech de Bau iwwerwaachen kënnen a sech op eng bekannte Mark a professionell Verwaltung verloossen.
Wat kaaft een tatsächlech, wann een op Phuket bei 8-15 Milliounen Baht investéiert?
Phuket ass net méi de Marché vu bëllege Studios fir Kuerzzäitvermietung. E Käufer mat engem Budget vun 8-15 Milliounen Baht kaaft haut keng Quadratmeter, mä eng Betribsstruktur: wien d'Vermietung managt, wéi d'Belegung an der Néidersaison ausgesäit, wien fir den Ersatz vum Ausrüstung bezilt, a wéi den Akommes tëscht Besëtzer an Operateur opgedeelt gëtt.
Eng Mark ass an dësem Kontext e Wee, fir d'Managementrisiko op en professionellen Operateur ze verschieben. Dat erkläert de Präisopschlag: Marchéschätzunge liicht e Premium vu ronn 20-35% fir Branded Residences géintiwwer vergläichbaren onbranded Wunnengen op der selwechter Plaz.
D'Villa-Verkeef op Phuket sinn 2025 ëm 12,9% gewuess, mat Konzentratioun op Projeten mat Verwaltung, Service a staarker Lag, virun allem laanscht d'Westküst (Bang Tao, Layan, Kamala).
Wat sinn d'rechtlech Grenzen fir en auslännesche Käufer?
En Ausländer kann Freehold-Eegentum nëmmen bannent 49% vun der verkeefbarer Fläch vun engem Kondominium-Gebai halen, och bei Branded Projeten. Déi verbleiwend 51% sinn nëmmen iwwer Leasehold verfügbar, typesch fir 30 Joer mat Verlängerungsoptiounen.
D'Bezuelung vun engem auslännesche Käufer muss aus dem Ausland an auslännescher Währung kommen an eréischt an Thailand a Baht ëmgewiesselt ginn. D'Bank stellt dann eng Foreign Exchange Transaction (FET) Bescheinegung aus, ouni déi d'Land Department keng Freehold-Eegentum registréiert. Ouni dës Bescheinegung geet guer näischt, egal wéi séier Dir Akompte bezuelt hutt.
Wou bréngt d'Logik vun der Mark keen Erfolleg méi?
Doriwwer gëtt et een onbequeme Punkt: den Markepremium iwwersetzt sech net gutt an de Reverkaaf. Den éischte Käufer bezilt 20-35% méi fir eng Verwaltungsgesellschaft an eng schéin Lobby; de zweeten Käufer, fënnef Joer méi spéit, kuckt just op de Präis pro Quadratmeter an de wierkleche Nettoertrag vum leschte Joer. Wann de reelle Nettoertrag sech als 4-6% erausstellt, statt der 7-8% oder méi, déi an de Broschüren versprach goufen, verflücht de Premium.
Deen Ënnerscheed entsteet ëmmer un der selwechter Plaz: d'Prozentzuel an der Werbung baséiert op Brutto-Ëmsaz bei héijer Belegung, während den Besëtzer eréischt bezuelt gëtt no der Kommissioun vum Operateur, den Ustonkeskäschten, dem Sinking-Fund-Bäitrag, der Steier an der Vakanz während der Reenzäit vu Mee bis Oktober.
Zweetens ass en Backlog keng Garantie fir d'Fäerdegstellung. Thailand kennt keen Mechanismus fir d'Blockéiere vu Geld op engem gesécherte Konto bis zum Ofschloss vum Bau; d'Zahlungen ginn direkt un den Entwéckler a finanzéieren de weidere Bau. Déi eenzeg reell Sécherheet ass déi finanziell Solidaritéit vum Entwéckler, säin Track Record vu fäerdeggestallten Projeten, an d'Struktur vum Verkaafskontrakt. Genee doduerch huet ëffentlech finanziell Transparenz, wéi bei engem bourslëschte Betrib, e praktesche Wäert, net nëmmen e Reputatiounswäert.
Drëttens gëtt d'Westküst ëmmer méi dicht bebaut. Bang Tao, Layan a Kamala huelen jidderee grouss Quantitéite vun neie Wunnengen op, an d'Konkurrenz ëm dee selwechte Pool vu Mieter wäert méi grouss ginn, bis de haitegen Backlog zu fäerdeggestallte Gebaier gëtt.
Wéi eng Villa oder Wunneng sollt een um Enn wielen?
Wann Äre Budget ënner 5-6 Milliounen Baht läit, ass Branded Phuket wahrscheinlech net fir Iech. Bei dëser Präiskategorie fresst de Markepremium den Ertrag op, an Dir konkurréiert géint honnerte vun ähnlechen Studios. An dëser Segment ass et logescher, op e Bangkok-Kondo bei de BTS- oder MRT-Statiounen ze kucken, wou Mieter Joresronn wunnen, net just véier Méint.
An der Kategorie ab 8 Milliounen Baht dréint d'Logik ëm. Do géife mir e Projet no dräi iwwerpréifbare Critèren wielen: den Entwéckler ass ëffentlech gelëscht a verëffentlecht säin Backlog, den Operateur féiert schonn Immobilien op der Insel mat realen Belegungszuelen, an de Leasingkontrakt verspicht keng garantéiert Erträg iwwer 6% (sou Verspriechen ginn meeschtens duerch en iwwerdriwwenen Entréepräis ausgeglach).
En Tipp, deen vill Käufer ausloossen: besicht d'Insel während der Néidersaison, net am Februar. Juli oder September weisen déi wierkleche Belegung vum Stack an vun de Stroossen vill méi éierlech wéi d'Héichsaison.
Wien virun der Entscheedung en objektiven Bléck op de Marché brauch, kann sech vun engem Team wéi Immobilien a Thailand begleeden loossen, dat déi lokal Konditiounen a rechtlech Detailer kennt.
Quell: Dzen (hatamatata)